✅ El nuevo Código Civil argentino establece que las expensas ordinarias son de mantenimiento y las extraordinarias son mejoras o gastos imprevistos.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, vigente desde agosto de 2015, establece un marco claro sobre las expensas ordinarias y extraordinarias en los consorcios de propietarios. En términos generales, las expensas ordinarias son aquellas que se destinan a la administración y mantenimiento diario del edificio, mientras que las expensas extraordinarias son aquellas que se requieren para obras o mejoras que no son parte del mantenimiento rutinario.
Definición y clasificación de expensas
El nuevo Código detalla que las expensas ordinarias son aquellas que se generan por el uso habitual y el mantenimiento de los espacios comunes, como la limpieza, la luz de las áreas comunes, y los servicios de seguridad. Estas expensas son de carácter mensual y deben ser pagadas por todos los propietarios de forma equitativa, en proporción a su participación en el consorcio.
Por otro lado, las expensas extraordinarias se aplican a situaciones que requieren financiamiento por fuera del presupuesto habitual del consorcio. Esto incluye, por ejemplo, reparaciones importantes, remodelaciones o la instalación de nuevos servicios. Para la aprobación de este tipo de expensas, se requiere una mayoría de votos en la asamblea de copropietarios, y su pago también se realiza en función del coeficiente de propiedad de cada unidad.
Aspectos relevantes del nuevo Código
- Asamblea de propietarios: Las decisiones sobre expensas extraordinarias deben ser discutidas y aprobadas en asambleas donde se registre la participación de los propietarios.
- Proporcionalidad: Tanto las expensas ordinarias como las extraordinarias se calculan en base al coeficiente de cada unidad, lo que significa que cada propietario deberá aportar una cantidad proporcional al tamaño y valor de su propiedad.
- Plazos de pago: El Código establece que el plazo para el pago de las expensas debe ser claramente definido en la reglamentación del consorcio.
Además, el Código también establece ciertos derechos y obligaciones para los propietarios en relación con las expensas. Por ejemplo, se garantiza el derecho a ser informados sobre el uso de los fondos, así como la obligación de pagar en tiempo y forma para evitar deudas que puedan resultar en acciones legales.
Ejemplo práctico
Imaginemos un consorcio que necesita realizar una reparación en el sistema de agua. La asamblea se lleva a cabo y se aprueba una expensa extraordinaria para cubrir los costos. Si el consorcio está compuesto por 10 unidades, cada una con un coeficiente de propiedad del 10%, todos los propietarios tendrán que aportar el mismo porcentaje del costo total de la reparación, garantizando así una distribución equitativa de los gastos.
Diferencias clave entre expensas ordinarias y extraordinarias según la ley
Al momento de analizar las expensas en un edificio o conjunto habitacional, es fundamental distinguir entre expensas ordinarias y extraordinarias. Esta clasificación no solo impacta en el presupuesto de los propietarios, sino que también influye en la responsabilidad de pago y en el mantenimiento del inmueble.
Definición de expensas ordinarias
Las expensas ordinarias son aquellos gastos necesarios para el funcionamiento y mantenimiento diario del edificio. Se consideran como gastos previsibles y recurrentes, que incluyen:
- Servicios comunes: agua, electricidad y gas de áreas compartidas.
- Salarios: sueldos del personal de mantenimiento, portería y limpieza.
- Mantenimiento básico: reparaciones menores y limpieza de espacios comunes.
Por ejemplo, si un consorcio necesita pagar la factura de luz de las áreas comunes o el salario de un portero, esos gastos se considerarán ordinarios y, por ende, se repartirán entre todos los propietarios de manera proporcional.
Definición de expensas extraordinarias
En contraposición, las expensas extraordinarias son aquellos gastos que no se presentan de forma habitual y que suelen ser necesarios para obras o reparaciones importantes. Estos gastos incluyen:
- Reparaciones mayores: arreglos en la estructura del edificio, como techos o cañerías.
- Obras de mejora: renovación de ascensores, sistemas de seguridad o instalaciones de servicios.
- Gastos imprevistos: situaciones de emergencia como daños por un siniestro.
Un claro ejemplo de expensas extraordinarias sería la decisión de realizar una refacción integral del edificio, lo cual requeriría una asamblea de propietarios para aprobar el gasto y determinar la forma de financiación.
Aspectos legales a considerar
Según el nuevo Código Civil, es crucial que ambos tipos de expensas estén claramente definidas en las normativas del consorcio. Esto ayudará a evitar confusiones y posibles conflictos entre los propietarios. Además, es importante tener en cuenta que:
- Las expensas ordinarias deben ser aprobadas por mayoría simple en asamblea.
- Las expensas extraordinarias requieren un quorum más calificado, generalmente de dos tercios, para su aprobación.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos que en un edificio se determinan las siguientes expensas:
| Tipo de Expensa | Monto Total | Proporción por Propietario |
|---|---|---|
| Ordinarias | $10,000 | $1,000 (10 propietarios) |
| Extraordinarias | $20,000 | $2,000 (10 propietarios) |
En este caso, cada propietario deberá abonar $1,000 por expensas ordinarias y $2,000 por expensas extraordinarias, demostrando cómo se estructuran los costos y las responsabilidades económicas dentro del consorcio.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las expensas ordinarias?
Las expensas ordinarias son los gastos recurrentes que generan el mantenimiento y administración de un edificio o propiedad horizontal.
¿Y las expensas extraordinarias?
Las expensas extraordinarias son aquellos gastos no previstos que surgen por obras o mejoras en el inmueble, como reparaciones mayores.
¿Cómo se distribuyen las expensas entre los copropietarios?
Las expensas se distribuyen según la proporción de la unidad funcional que cada copropietario posee, salvo acuerdo en contrario.
¿Qué sucede si un copropietario no paga las expensas?
El no pago puede llevar a la ejecución de la deuda y a la posibilidad de embargo de la unidad funcional del moroso.
¿Qué cambios introduce el nuevo Código Civil respecto a expensas?
El nuevo Código Civil establece reglas más claras sobre la aprobación y ejecución de las expensas, facilitando la gestión y responsabilidad de los copropietarios.
Puntos clave sobre expensas ordinarias y extraordinarias
- Definición de expensas ordinarias y extraordinarias.
- Distribución proporcional entre copropietarios.
- Consecuencias del impago de expensas.
- Proceso de aprobación de expensas extraordinarias.
- Derechos y obligaciones de los copropietarios.
- Regulaciones específicas del nuevo Código Civil.
- Importancia de la asamblea de propietarios en la gestión de expensas.
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